مفهوم انواع عقد و قرارداد معامله
موضوع : آموزش مشاور املاک
به دلیل کاربردهای گسترده و متنوعی که قراردادها دارند، خصوصیات و آثار حقوقی آنها نیز گوناگون و متنوع است.مثلا عقود را از یک جهت به معین یا نامعین ، از جنبه ای به لازم و جایز و از جنبهی ی دیگر به منجز و معلق تقسیم کرده اند علاوه بر تقسیماتی که قراره در این متن نگارش بشود، تقسیم بندی های دیگری نیز در ارتباط با قراردادها وجود دارد که به دلیل جلوگیری از طولانی شدن، صرفا به موارد پرکاربرد اشاره می کنیم
عقد معین
عقود معین یعنی قراردادهایی که در قانون از آنها نام برد شده و شرایط و آثار آنها مشخص شده، به عنوان مثال عقد بیع،اجاره،رهن،قرض و صلح از عقود معین هستند. چون در عقود معین شرایط و آثار عقد پیش بینی و بیان شده، ضرورتی ندارد که دو طرف عقد، تمام حقوق و تکالیف را در قرارداد ذکر کنند، بلکه اگر در آنها سکوت کنند، به این معناست که تمام آثار و شرایطی را که قانون برای آن عقد تعیین کرده پذیرفته اند.
به عنوان مثال در قانون مدنی و در قانون روابط موجر و مستاجر، برخی تکالیف و حقوق موجر و مستاجر املاک ذکر شده است که در صورت عدم تصریح آن در قرارداد اجاره، طرفین می توانند برای حل اختلافات خود به قوانین مذکور مراجعه کنند.
عقد نامعین
در مقابل عقود معین، عقود غیر معین قرار دارند. عقود غیر معین عقودی هستند که نام و شرایط و ضوابط آنها در قانون پیش بینی نشده است. بنابراین شرایط و آثار این عقود بر اساس قواعد عمومی قرار دادها و توافق طرفین مشخص می شود. قرارداد مشارکت در ساخت ، قرارداد اجاره به شرط تملیک و قرارداد مالکیت زمانی سه نوع از قراردادهای نامعین در حوزه املاک و مستغلات هستند که در هیچ قانونی صراحتا در مورد آثار و ضوابط آنها صحبت نشده است
طبق ماده 10قانون مدنی ((قراردهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است))
عقد لازم
عقد لارم آن است که هیچ یک از طرفین معامله حق به هم زدن و فسخ آن را نداشته باشند، مگر در موارد معین. بر اثر عقد لازم رابطه ای پدید می آید که هیچ یک از طرفین قرارداد نمی توانند جز در موارد محدودی که قانون تعیین کرده آن را برهم بزنند. یعنی همه عقود قراردادها، جز آنچه قانون تصریح کرده است، لازم محسوب می شود و طرفین نمی توانند به دلخواه خود آم را برهم بزنند، قراردادهای بیع، اجاره و صلح از جمله عقود لازم هستند.
عقد جایز
عقد جایز آن است که هر یک از طرفین بتواند هر وقت بخواهد آن را فسخ کند. طرفین عقد جایز می توانند هر زمان و بدون هیچ سبب و تشریفاتی آن را منحل سازند. وکالت، ودیعه و عاریه از جمله عقود جایز بشمار می رود. البته طرفین عقد جایز در بسیاری موارد می توانند حق فسخ خود را اسقاط کنند. مثلا در عقد وکالت، موگکل می تواند هر وقت بخواهد وکیل را عزل کند، مگر اینکه وکالت وکیل در ضمن عقد لازمی شرط شده باشد. به این وسیله ، وکالت بلاعزل محقق می شود و عقد جایز استحکام می یابد.
یکی دیگر از تفاوت های عقد لازم و عقد جایز آن است که عقد جایز در صورت فوت و یا محجور شدن هر یک از طرفین منحل می شود و از بین می رود، ولی عقد لازم با فوت و یا حجر یکی از طرفین از بین نمیرود.
برخلاف باور بسیاری از مردم، وکالت حتی اگر بلاعزل هم باشد، با فوت و یا حجر موکل منحل می شود و اعتبار خود را از دست میدهد.
عقد خیاری
عقد لازمی را که در آن، به دو طرف یا یکی از آنها یا به شخص ثالثی اختیار فسخ قرارداد واگذار شده باشد عقد خیاری می گویند. در این فرض، کسی که شرط به نفع اوه شده، نیاز به ارائه دلیل برای فسخ معامله نخواهد داشت. عقد خیاری از تقسیمات عقد لازم است، به این معنی که هرگاه عقد لازم را بتوان در اثر شرط خیار منحل کرد عقد خیاری خواهد بود.
به عنوان مثال، ممکن است در قرارداد خرید ملک شرط شود که فروشنده یا خریدار یا هر دوی آنها می توانند ظرف سه روز عقد را فسخ کنند. در این حالت قرارداد خیاری است
ثبت شده در تاریخ 15 مرداد 1401, 06:42